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住建部推廣長沙“反炒房”經驗:限購限價限貸“限離婚”加快供地

《中國經濟周刊》記者 李永華|湖南長沙報道

12月3日,長沙市住建局官網名為《住建部推介長沙房地產市場調控經驗做法》文章稱,“近日,住房和城鄉建設部在《建設工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》的文章,對長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定并向全國推廣。”

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11月,東莞市住建局專程到長沙調研學習房地產調控工作經驗,東莞市住建局局長何紹田表示,“長沙市在落實‘房住不炒’、‘一城一策’方面創造了獨特的經驗,有效地保持了房價穩定,值得我們多方面借鑒學習。”

此前,深圳也曾來長沙學習經驗。長沙市住建局有關人士稱,2020年,長沙已經向全國多個城市介紹地產調控經驗。

長沙為何成為全國地產調控“模范生”?2018年6月25日,長沙正式打響“反炒房”斗爭,長沙市政府在加強房地產市場調控的通氣會上對市場矛盾的定性——“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大斗爭”,打出調控組合拳,限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出臺,被稱為“最嚴調控”。

國家統計局長沙調查隊《2020年前三季度長沙民生調查報告》稱,近年來,長沙堅持“房住不炒”,大力開展“反炒房、反暴利、反捂盤”集中整治行動,房價收入比保持在6.4左右,為全國35個主要城市最低。針對目前房價的感受,有99.24%的被訪者認為長沙房價調控成效較好。與同類城市比較,有62.97%的被訪者認為長沙房價“適中”或“偏低”。

長沙11月新房均價8886元/㎡,但主城區低于10000元/㎡的新房難覓蹤跡

中國指數研究院發布的2020年11月“百城價格指數”顯示,長沙市11月新建住宅均價為8886元/㎡,環比上漲0.12%。

8886元/㎡是什么水平?中國指數研究院統計的百城新建住宅均價15755元/㎡,江西南昌12678/㎡,湖北武漢13017/㎡,浙江嘉興12737/㎡。從這個數據來看,長沙房價確實夠低,甚至低于不少三四線城市的房價。

不過,值得注意的是,統計數據的范圍是長沙市內六區+三市縣。在普通市民看來,長沙內六區才算城區,瀏陽、寧鄉和長沙縣都在長沙城區之外,瀏陽和寧鄉更是有大片的鄉村,即便是內六區之一的望城區,也是幾年前才納入城區之列,房價遠低于長沙傳統的五個城區,從而有效拉低了長沙整體的房價均價水平。

在長沙內五區(芙蓉區、天心區、開福區、雨花區、岳麓區),低于一萬元每平方米的新房難覓蹤跡。《中國經濟周刊》記者走訪發現,目前,長沙內五區多個在售新盤價格均超過12000元/㎡,而處于望城區的月亮島板塊多個樓盤的售價今年突破萬元關口。

限價是長沙地產調控的關鍵舉措之一。不過,這并不意味著降價。實際上長沙2019年拍賣的限價地住宅的限定價格較2018年明顯上浮,其中熱門的梅溪湖板塊J-12地塊限價1.26萬元/㎡,較2018年限價上浮1600元/㎡;濱江新城F4-B地塊限價1.29萬元/㎡,較2018年限價上浮1400元/㎡,洋湖新城H52、H44地塊限價1.26萬元/㎡,較2018年限價上浮1100元/㎡。

2020年以來,長沙多宗限價地拍賣一再創造限價地新高。6月28日,長沙市岳麓區洋湖片區一宗住宅用地的住宅(毛坯)銷售均價為不超過13800元/㎡,刷新了長沙樓市的住宅(毛坯)最高限價。此前,岳麓區洋湖片區住宅最高限價為12600元/㎡。13800/㎡的紀錄僅保持兩天。6月30日,長沙開福區掛牌一宗雙限地,住宅(毛坯)限價達到14800元/㎡。7月30日,該地塊底價拍出,刷新當前長沙樓市毛坯住宅最高限價。11月24日出讓的開福區一地塊,住宅(毛坯)銷售均價不超過14800元/㎡。

限價似乎有時也會被悄悄突破。2020年7月2日,長沙市長信箱中,有購房者反映,2020年6月10日 ,金茂·建發觀悅樓盤所處地塊為政府限價地,樓面價為6202元/㎡,住宅(毛坯)最高銷售限價11800元/㎡,但是觀悅實際開盤價格遠遠超過限售價格,其中一棟均價16698元/㎡,扣除裝修價格2487元/㎡,折合毛坯均價為14211元/㎡。

限價限購“限離婚”等最嚴調控背后,長沙土地供應量從低點持續上升

2017年至2018年長沙房價猛漲,這成為長沙出臺“反炒房”政策的市場背景。

據安居客的數據,長沙2017年房價從年初的不到8000元/㎡飆升至10000元/㎡左右,2018年6月突破萬元大關。

圖表來源:安居客

圖表來源:安居客

《中國經濟周刊》此前報道,2017年下半年至2018年上半年,長沙頻頻出現搶房潮,當地一些熱門樓盤的茶水費被炒至10萬元以上。如2018年5月,北辰三角洲631套房,5151人搖號,中簽率12.3%。在某樓盤現場,購房者甚至因排隊搖號而發生肢體沖突。

基于此,長沙地產調控政策從2017年一路升級,直至2018年推出“反炒房”政策,堅持兩年多未放松,且在細節上多有收緊、補漏洞之舉。

各界尤為關注的是其限購政策之嚴厲:長沙本市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的,取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房;市外遷入的戶籍家庭,落戶滿1年且在本市穩定就業,或在本市連續繳納24個月個人所得稅(或社會保險),在限購區域內限購1套商品住房;暫停企業在限購區域內購買商品住房,已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。父母投靠成年子女落戶不滿2年的,不得作為單獨家庭在限購區域內購買商品住房。未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生,不得在限購區域內購買商品住房。夫妻離異后,任何一方2年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

購房成本也在急速上升:繳存職工在長沙市限購區域內購買家庭第二套住房申請住房公積金貸款的,首付款比例不得低于60%。從2019年4月22日起,長沙市范圍內個人購買家庭第二套改善性住房,按4%征收契稅。

限購之后,長沙官方2018年發布的數據稱,新政后,購房人數減少了一半。

時至今日,長沙這些政策比絕大多數城市仍要嚴格,也被認為是打擊炒房的有力措施。不過,外界關注較少的可能是,長沙從2017年復蘇的土地供應量。

中原地產研究中心數據顯示,長沙經營性用地成交面積一度直線下降,2013年達727萬㎡,2014年499.2萬㎡,2015年僅189萬㎡,2016年反彈至332萬㎡,但仍不到2013年高點的一半。

供給減少,長沙購房需求則持續增加,長沙房價從2016年開始上漲,2017年漲速加快,2018年上半年仍呈現快速上漲態勢。

圖表來源:安居客2

圖表來源:安居客

與此同時,長沙地產庫存快速消化。湖南省住建廳一份公函稱,到2018年3月,長沙市中心城區累計已辦理預售許可或現房銷售備案,但尚未銷售的住宅去化周期僅為2.8個月,下轄的長沙縣、瀏陽市去化周期分別為2個月、1.9個月。

去化周期僅2.8個月,幾乎到了無房可賣的地步。

湖南省住建廳明確要求,各地要根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化周期在“12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏”。

湖南中原地產數據顯示,長沙內六區2019年全年供應1825萬方,較2018年上漲30%;成交建面1552萬方,為2018年全年的1.34倍。 供應持續放量,成交繼續走高,供銷均創2015年以來新高。2019年,長沙商品房整體供銷比1.13,步入供過于求市場。

數據來源:中原地產湖南戰略研究中心

數據來源:中原地產湖南戰略研究中心

2020年,長沙土地供應體量依然較大。長沙樂居統計,2020年12月,長沙共有18宗經營性用地掛牌截止,總出讓面積85.3萬方。

一位央企地產湖南公司負責人認為,長沙土地供應量夠大,在購房資格尚未放開以及市場供應量不斷增大的情況下,房價自然比較穩定。

長沙市住建局12月3日官網文章稱,下一步,長沙將進一步提高思想認識,增強“房住不炒”戰略定力,緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”,進一步完善長效機制,促進房地產市場平穩健康發展,讓人民群眾安居樂業。

責編:楊百會

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